地产：没有什么比存货更重要
房地产属于高负债、高流动性的行业，存货科目决定了房地产企业的资产变现能力、盈利能力和偿债能力。从地产企业报表中存货所占比重可见其重要性。截至年9月底，存货在资产总额中的比重达到了54.31%，位列所有行业首位，远高于第二名综合行业的30.41%。因此，对于房企报表分析，如果只能看一个科目，那我选存货。
地产存货：核算哪些内容？
根据会计准则，存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料或物料等，包括各类材料、在产品、半成品、产成品或库存商品以及包装物、低值易耗品、委托加工物资等。
对于地产企业而言，根据所涉及的业务，存货可以分为房地产存货和非房地产存货。房地产存货中最重要的是开发成本和开发产品。开发成本包括拟开发产品和在建开发产品。拟开发产品是指已经购入的、决定用来开发为已完工开发产品的土地；在建开发产品是指尚未建成，以出售为目的的物业。如果一个项目是整体开发，那么拟开发产品全部转入在建开发产品；如果是分期开发，那么就将分期开发所用土地转入在建开发产品，后期还没开发的土地仍留在拟开发产品。
在购买土地的时候，土地出让款项一般是分期支付的，如果钱已经付了但土地证尚未办理，则是借记预付账款，贷记银行存款，待办理完土地证后借记存货-拟开发产品，贷记预付账款；如果是已经办理土地证但尚未支付土地款，则借记存货-拟开发产品，贷记应付账款，付完钱后则借记应付账款，贷记银行存款。一般来说，对于未支付的土地出让金在财务报表附注中作为承诺事项进行披露。
上面是一些书面的会计语言的解释。其实开发成本说白了就是用来核算买来的地（拟开发产品）、把土地变成房子所要的开支以及在建造房子过程中产生的借贷利息（在建开发产品），开发产品说白了就是已经造好可以交付的房子的成本，这部分马上会转为收入。以荣盛发展为例，其披露较为笼统，未将开发成本进行拆分。年年报显示，开发成本.59亿元，占比86.96%；开发产品.76亿元，占比11.55%。二者合计占存货的比重为98.51%。
招商蛇口的存货披露则更为详细，将开发成本分成了拟开发产品和在建开发产品（土地开发成本是招商蛇口的一级土地开发业务，用来核算取得土地并将其平整改造达到出让条件所发生的支出）。根据年年报，拟开发产品（土地）.70亿元，占比13.61%；在建开发产品.65亿元，占比68.79%；已完工开发产品.09亿，占比15.16%。三者合计占比97.56%。
地产存货：相关财务指标的运用
（1）营运效率
通常我们使用存货周转率来衡量企业的运营效率，该指标反应企业将存货转变为销售收入的速度。一般企业的存货主要是产成品，只要完成销售符合收入确认条件就可以结转确认收入。但是对于地产企业而言，由于存在预售制度，企业在房子还没盖好的情况下（在建开发产品）就可以进行销售，销售出去的金额进入企业负债中的预收账款科目，预收账款是已经卖掉但尚未结转成销售收入的金额，这部分预售款需要等到房子造好验收合格交付客户后才能转化为地产企业的收入，因而用传统的存货周转率会低估企业的运营效率。可以用存货/平均预收账款来似衡量企业的存货的去化速度。
（2）偿债能力
对于房地产企业而言，存货主要就是买来的地、正在盖的房子和已经盖好的房子，是最具流动性和变现价值的资产，其流动性远远高于一般企业的存货。企业通过预售制度将还未造好的房子进行销售，回笼资金，用于偿还债务或者是继续拿地造房子。因此可以用存货来构建偿债指标，地产企业的长期偿债能力除了传统企业的衡量指标外，我觉得也可以用如下指标来进行衡量，即（存货+货币资金-预收账款）/总债务。
总债务是企业总的有息债务，包括短期借款+应付票据+应付短期融资券+其他流动负债+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券。这个指标的意思就是把还未预售的存货（包括土地）变现后加上账上货币资金对企业全部有息债务的覆盖程度。指标越高说明偿债能力越强。
地产存货：需要
