新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩
持续调控政策下的房企有哪些变化？地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？新浪财经上市公司研究院梳理上市房企主要的经营数据，带你窥探龙头房企“过冬”的变化与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻房企之变。
本期新浪财经上市公司研究院梳理中国奥园今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、主流50家上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，从四个方面来评估中国奥园今年以来的“中考成绩”与“改变”。
上半年，中国奥园实现营收.99亿元，同比增长72.65%，归母净利润22.72亿元，同比增长86.8%。中考成绩方面，中国奥园总体的成绩稍好，总成绩为B+。业务发展成绩较好，“中考”成绩为A-，但由于高企的融资成本和较低的净利润率，中国奥园财务实力和盈利能力的成绩较为一般。
基本业务方面，中国奥园年上半年拿地金额为.5亿元，拿地面积为万㎡，而年上半年拿地金额为.9亿元，拿地力度基本保持稳定。中国奥园半年销售金额在克而瑞销售排行中位列第26位，为.3亿元，较去年同期上涨33.11%。拿地强度（拿地金额/销售金额）中等，为0.31，销售均价与拿地均价之比为4.34。但公司存货周转率基本保持稳定但水平较低，较去年同期的0.11提升至0.13。
财务方面，中国奥园今年中期平均融资成本较高但与年相同，为7.4%，明显高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。年数据显示，中国奥园平均融资成本也为7.4%。截止上半年，公司净负债率较为合理，为64.2%，明显低于行业均值99.62%，但较上年末的58.9%有所抬升，可见中国奥园上半年并未有降杆杠的动作。
目前中国奥园货币资金+受限制使用资金共有亿元，短期债务为.4亿元，长期债务为.19亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，中国奥园短期偿债压力指数为0.62，与主流房企数据均值0.66水平相当。
规模与盈利方面，中国奥园规模优势和盈利能力较为一般。年上半年中国奥园总资产.68亿元，净资产.67亿元，土地储备货值为亿元（以当期销.05亿元，整体规模处在主流房企的中游。
中国奥园的销售毛利率29.77%，销售净利率11.82%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE为17.98%，高于行业平均水平9.8%。
说明： （1）指标统计所用数据均来自中国指数研究院、克而瑞、wind数据、公告、公开资料等。 （2）相应指标测算成绩为新浪财经选取一定周期内，对公开经营数据赋予相应 权重，并参考主流评级体系，进行分值计算。 （3）上市房企数据均值为新浪财经依据相关评价体系，筛选50家主流上市房企的一定周期内数据，进行算术平均。 （4）上市房企经营数据统计为年半年数值，部分指标为测算数据，新浪财经依据公开数据、相应会计准则进行公式计算。
中国奥园业绩图谱如下：
金融街：杠杆率高企半年ROE仅3.27%中国奥园：存货周转率低融资成本达7.4%金科股份：净负债率高企存货周转慢宝龙地产:拿地强度低降杠杆加速回款大悦城：净负债率较高净利润率同比下降龙光地产:盈利能力强销售费用同比大增时代中国：逆势加大拿地力度杠杆率走高中骏集团：归母利润负增长融资成本升高
绿地控股：利润率低依靠高杠杆高周转融信中国：销售增长失速利润率水平一般首开股份：财务压力较大存货周转率低华发股份:净负债率居高不下财务费用大增佳兆业负债率仍高企平均融资成本达8.6%远洋集团:拿地力度下滑盈利能力有待提升金融街：杠杆率高企半年ROE仅3.27%中国奥园：存货周转率低融资成本达7.4%金科股份：净负债率高企存货周转慢宝龙地产:拿地强度低降杠杆加速回款大悦城：净负债率较高净利润率同比下降龙光地产:盈利能力强销售费用同比大增时代中国：逆势加大拿地力度杠杆率走高中骏集团：归母利润负增长融资成本升高
