投资性房地产的概念和特征
属于投资性房地产的项目
已出租的土地使用权（经营租赁方式租出）
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物（经营租赁方式租出）
不属于投资性房地产的项目
自用房地产包括：自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）
如：企业自用的办公楼、生产车间厂房、企业出租给本企业职工居住的房屋、企业拥有并自行经营的商铺、旅馆、饭店等。
作为存货的房地产不属于投资性房地产
投资性房地产确认与分类
企业外购的房地产，只有在购入同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才将其作为投资性房地产予以确认。
实际成本=购买价款+相关税费+直接归属于该资产的其他支出
会计分录
（1）采用成本模式进行后续计量
借：投资性房地产
贷：银行存款
（2）采用公允价值模式进行后续计量
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自建投资性房地产成本=土地开发费+建筑成本+安装成本+应予以资本
化的借款费用+支付的其他费用+分摊的间接费用等
会计分录
（1）采用成本模式进行后续计量
借：投资性房地产
贷：在建工程/开发产品
（2）采用公允价值模式进行后续计量
借：投资性房地产——成本
贷：在建工程/开发产品
资本化的后续支出
成本模式vs公允价值模式下的账务处理
费用化的后续支出
借：其他业务成本
贷：银行存款
投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
采用成本模式计量的投资性房地产会计处理
采用公允价值模式计量的投资性房地产
投资性房地产的转换和处置
房地产的转换是指房地产用途的变更
1.成本模式下的转换——按转换日的账面价值转换
（1）由投资性房地产转为自用房地产时：
借：固定资产/无形资产（转换日的账面余额）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（转换日的账面余额）
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
（2）投资性房地产转换为存货：
借：开发产品（转换日的账面价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
（3）自用房地产转为投资性房地产：
借：投资性房地产（转换日的账面余额）
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产:
借：投资性房地产（转换日的账面价值）
存货跌价准备
贷：开发产品
2.公允价值模式下的转换——转换后按公允价值计量
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货
（1）由投资性房地产转为自用房地产时：
借：固定资产/无形资产（以转换当日的公允价值计量）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（差额，或借记）
（2）投资性房地产转换为存货
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货
借：开发产品（转换日投资性房地产的公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（差额，或借记）
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产
（1）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
公允价值变动损益（借差：转换日公允小于账面的差额）
贷：固定资产/无形资产（账面余额）
其他综合收益（贷差：转换日公允大于账面的差额）
（2）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
存货跌价准备
公允价值变动损益（借差：转换日公允小于账面的差额）
贷：开发产品
其他综合收益（贷差：转换日公允大于账面的差额）
投资性房地产的处置
采用成本模式计量：
（1）收到处置价款时
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（2）结转成本，对投资性房地产终止确认
借：其他业务成本（投资性房地产的账面价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
采用公允价值模式计量：
（1）收到处置价款时
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（2）结转成本，对投资性房地产终止确认
借：其他业务成本（投资性房地产的账面余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借方）
（3）结转投资性房地产的累计公允价值变动
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或：借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
（4）结转原转换日确认的其他综合收益（若存在）
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
