近年来，中国房地产市场经历了一系列的变革和调整。一方面，在“两集中”、“三道红线”等政策因素的影响下，房企转型进入新阶段，如何缓解流动性压力成为“危险”房企亟待解决的问题。另一方面，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，在这种情况下对房企“降库存、促回款”提出了更高的要求。
政策层面的不断收紧，市场逐渐回归理性，房企在投资开发上也日趋谨慎。这些变化导致存货规模持续下降，开发中存货占比降至六年来新低。本文将以80家典型房企[1]作为研究样本，从存货规模、存货结构、存货周转率等方面进行分析，探讨当前房地产市场的存货状况和发展趋势。
存货规模持续下降开发中存货占比降至六年来新低
新开工以及施工面积都同比负增长。根据统计局数据，年1-8月累计新开工面积万平方米，同比增速为-24.4%，而年1-8月该值分别为（万平方米，-37.2%），企业新开工力度持续下滑，企业的新开工意愿仍呈现下滑的趋势，而销售端虽有所回暖，但恢复情况仍存在较大的不确定性，企业对项目新开工仍持谨慎的态度。从施工面积来看，年1-8累计施工面积为万平方米，同比增速为-7.1%，未来短期内房企整体存货规模增长乏力。
典型房企存货总量持续负增长，企业存货持续减少。当前市场下行预期持续，年上半年企业整体投资态度还是偏向谨慎，企业资产表持续收缩。69家典型企业年上半年末的存货总量12.90万亿元，较年末下降3.3%，存货总量持续下降。
各梯队房企存货均持续下降，企业缩表降库存。典型企业中，存货总量最高的4家企业是中国恒大、碧桂园、保利发展、万科地产，他们的上半年期末的存货总量均达到3.8万亿元以上。从梯队的存货总量增速来看，各个梯队房企的较期初增速均为负值。其中，销售规模TOP10房企降幅为1.5%，降幅最低，而TOP11-30梯队的企业降幅3.4%，30强之后的房企存货降幅在5.0%左右，中小型房企投资态度普遍收缩，导致存货总量下降。2、开发中存货占比收缩，TOP10房企存货结构更合理（部分略）
为研究房企存货结构，我们将存货分为开发中存货、已竣工存货和其他存货三部分，其中开发中存货主要包括拟开发产品、在建开发产品等，已竣工存货包括开发产品、出租开发产品，其余均属于其他存货。一般而言，开发中存货代表企业未来可销售的货值，故开发中存货规模大、占总存货比重越高，证明企业货量越充足。与之相比，已竣工存货则代表企业较难去化的存量，越庞大的已竣工存货规模、越高的已竣工占比，会压缩企业流动性，因此存货结构的合理性、稳定性是衡量企业安全、可持续发展的重要考量标准。
开发中存货占比近三年连续下降，较高位降幅超3个百分点。根据对已披露存货明细的60家重点房企的监测情况来看，截止年上半年开发中存货占比已降至84.6%，处于近六年来的最低点，较年下滑2.9个百分点。
已竣工存货占比接近15%，到达近年来高位。作为存货构成中第二大类别，已竣工存货占比与开发中存货占比此消彼长，行业高速发展阶段，尽管竣工存货规模在不断增长，但在大幅扩张的开发中存货的衬托下，已竣工存货占比不升反降，在年达到近年来的最低的11.6%。年疫情爆发碰撞行业转型，现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素，市场信心不足、购房者观望情绪占上风的背景下，已竣工存货占比持续攀升至14.7%，如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。
仅TOP10房企开发中、已竣工存货占比优于行业平均水平，50强外房企优化空间较大。根据CRIC统计数据显示，-年上半年TOP10房企开发中存货占比始终高于行业平均水平、已竣工存货占比始终保持在行业平均水平之下，TOP11-30房企则围绕行业平均水平小幅波动，而其余梯队房企中出险房企占比较大，与行业均值存在较大差距，尤其TOP51-、TOP+房企出险房企占比分别为56%、46%，受制于流动性压力投资拿地趋紧，使得TOP51-、TOP+房企成为行业内偏离均值更早、更远的房企梯队。
开发中存货规模连续两年收缩，期内持续下降。根据CRIC监测数据来看，年上半年重点监测房企的开发中存货规模仍处于下降阶段，就已公布半年度存货明细的60家企业数据来看，截止年中重点监测房企开发中存货9.19万亿元，较期初降幅达到3.8%。一方面，企业投资拿地力度持续下滑，根据《上半年中国房地产企业新增货值TOP排行榜》，百强新增货值、新增土地款和新增建面均出现了不同程度的下滑，整体来看，百强新增拿地金额同比下降9%，新增拿地金额百强门槛同比下降2%；另一方面，保交付政策的持续推进，加速了在建项目的工程进度，使得部分企业将本就有限的资金更加聚焦于现有项目建设，项目结转提速。
从各梯队房企的表现来看，TOP10房企开发中存货规模较期初下降1.6%，是降幅最小的梯队，其次TOP11-30降幅3.2%，其余3梯队降幅均超过5%，TOP+房企跌幅最大，达到了9.0%。随着国央企以及资金实力较强民企在本轮行业洗牌中排名进入TOP30，其优越的资金条件也为企业逆势拍地扩充土储，为增加开发中存货规模提供助力。
重点攻克现房库存去化，已竣工存货规模小幅回落。根据CRIC监测数据来看，年上半年重点监测房企的已竣工存货规模小幅回落，就已公布半年度存货明细的60家企业数据来看，截止年中重点监测房企已竣工存货1.60万亿亿元，较期初小幅下降1.8%，这是自年以来的首次回落。得益于房企针对已竣工库存的常态化营销，“现房节”已成为企业惯用的营销主题。根据国家统计局公布的商品房销售数据来看，年上半年商品房现房累计销售额同比增长13.6%，且期房与现房累计成交均价价差为元/平方米，较年底的元/平方米进一步拉大。如富力大同城的等项目“现房7折”的大力度折扣活动均加速现房库存出清。
从各梯队房企的表现来看，TOP10、TOP11-30、TOP51-房企已竣工存货下降，十强降幅最大达到6.5%，期内保利、万科、龙湖等房企均在不同区域举办了现房去化活动，着力去化现房库存。而TOP31-50、TOP+房企已竣工存货较期初分别提升3.3%、13.7%，尤其百强外房企受到项目去化受阻的负面影响更加显著，同时受制于较为薄弱的资金实力，难以同头部一样长期以较大折扣加速现房库存去化，导致已竣工存货规模在行业回落趋势截然相反。
保交付下存货周转率上升房企项目去化
在“保交楼”为企业第一要务的背景下，企业积极推动已售项目的竣工交付，年前8月全国累计房屋竣工面积万平方米，累计同比上升19.2%，增速走势持续强劲。单月表现来看，年前8月单月均实现了正向增长，8月竣工面积为万平方米，环比增长10.1%，持续保持较高的的竣工水平。
上半年末典型房企的加权平均存货周转率为0.26次/年，同比上升0.04次/年。房企的整体存货周转率有所上升，主要在于保交付的压力及债务压顶、降杠杆的迫切需求下，房企加快了周转速度；同时部分企业存货减值损失计提增加计入至营业成本，加上近几年高成本项目的销售及结转，使得房企存货周转率同比上升。
从梯队表现来看，各个梯队房企的存货周转率均实现了同比上升。其中销售规模排名TOP10房企存货周转率最高达0.32次/年，同比增加0.05次/年，TOP11-30梯队的房企也同比增加了0.05次/年，前30强房企的存货周转率增幅最大。TOP31-50梯队的房企存货周转率0.20次/年，居所有梯队中最低，较年中期表现也无变化。企业积极销售去化，存货预收比降至1.98
由于存货中包含已售未结转部分，而这部分与预收账款相对应，故我们用“存货预收比”来推算存货的出清周期，从而判断一家房企的存货能否满足中长期稳健的发展。上半年市场持续下行、企业融资受限、销售遇阻等情况仍成为房企业绩增长的重要阻碍，在保交楼为第一要务的前提下，企业的销售、拿地、投资方面也受到较大的影响，企业的存货、合同负债规模也出现较大的波动，也进一步影响到企业未来营收结转。
上半年69家典型房企的加权存货预收比为1.98，较年末减少了0.05。一方面，在市场下行的情况下上半年新增拿地投资也较为谨慎，企业存货规模持续下降，上半年末存货规模较年末下降了3.3%；另一方面，由于融资承压，债务压顶的原因，企业为回笼资金持续加大销售力度，特别是大力推动滞重项目的出清，使得预收规模仍得以维持，上半年末合同负债较年末仅微降1.0%至6.51万亿元。整体来看，当前企业中长期库存去化周期有所缩短。
梯队表现来看，TOP10房企上半年末的存货预收比最低，为1.79，也是较年末减少最多的梯队，其较年末减少0.18，主要在于TOP10梯队的房企年上半年的合同负债水平是唯一一个上升的梯队，较年末上升了8.4%，同时存货规模又是减少幅度最低的梯队。排名越后的企业存货预收比越高，TOP+梯队的房企存货预收比2.32，较年末增加了0.12，在市场下行的情况下，排名靠后的企业存在较大的销售去化及结转的压力，导致整体的存货去化周期拉长。
存货预收比变动情况来看，有48%的企业存货预收比较期初有所减少。其中存货预收比减少幅度最大的TOP10房企主要集中在央国企以及一些发展较好的民营企业。而存货预收比上升TOP10的企业来看，部分企业的销售遇阻，去化遭受困难，在此情况下，企业或需加强项目保交付以及库存出清，推动企业运转。
审慎投资把控存货开发节奏
