来源：同策资管
作者：同策研究院
年受新冠疫情影响，中国经济加速下行，央行开启量化宽松，房企融资环境较去年得到较大改善。同策研究院监测显示，年1-8月40房企融资总额为.8亿元，同比去年增长19.66％。在境内相对宽松的货币环境下，房企纷纷加速融资缓解资金困境。而近期热传的“”新规将再次收紧融资规模，传言监管部门将房企有息债务规模设置了“三道红线”，虽然没有出台正式文件，但房地产融资限制确实已经开始执行，对资金密集型的房企而言，房地产行业的未来又充满了不确定性。此时，对于投融资的合理把控，拥有优越的资金支配能力，这些都将影响房企如何度过资金困境。
为了解上市房企的资金状况及投融资能力，同策研究院以50家上市房企所公布的上半年财务数据作为基本数据，重点分析两个指标：投融期限匹配度、融资期限风险敞口率，看看各家的融资策略及融资期限风险高低程度。
表1：上半年50家上市房企投融期限匹配度情况
数据说明：
1、本报告样本房企为在内地以房地产开发作为主营业务的，且截至年9月11日对外发布年半年报的上市房企，共计家；
2、榜单以年半年报的数据为基础，剔除了营业收入小于亿规模较小房企、房地产业务占比过低的上市房企，共计50家；
3、计算公式：短期资金=流动负债-合同负债，短期资产=流动资产-存货，投融匹配度=短期资金/短期资产
4、注：今年短期资金计算公式中用“合同负债”替代“预收款项”。原因：财政部要求境内上市企业自年1月1日起执行新收入准则，执行新收入准则对上市房企的主要变化和影响如下：新增“合同负债”报表科目，将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务从“预收款项”项目重分类至“合同负债”项目列报。
5、数据来源于上市公司公告，由同策研究院整理发布。
同策解读
首先我们来看看房企投融匹配度指标对房企来说有何现实意义。由于融资服务于投资的特性，那么融资的期限就应该与投资的期限相匹配，我们称之为投融期限匹配。理想的状态是：短期资产应该通过短期资金来融集，长期资产应该通过长期资金来融集。我们用短期资金对短期资产的比率来衡量投融期限的匹配度。
图1：房地产企业投融期限结构示意图
房地产企业投融期限匹配度的判断标准为：短期资金与短期资产的比率=1，说明公司执行的是期限匹配的融资策略（投融匹配）；短期资金与短期资产的比率＜1，说明公司执行的是稳健的融资策略（短投长融）；短期资金与短期资产的比率＞1，说明公司执行的是激进的融资策略（长投短融）。
从同策研究院整理的数据显示，年上半年50家上市房企平均短期资金对短期资产比率是1.15，说明大型房企投融期限匹配度整体偏向于长投短融。50家上市房企中，房企投融匹配度大于1的房企有26家，小于1的有24家，等于1的有0家。较多地产公司采取的是激进的融资战略。
从短投长融来看，华夏幸福、滨江集团、佳兆业、保利、旭辉、大悦城等房企投融资匹配度小于1，说明这些企业执行较为稳健的融资策略，且短期资产都大于短期债务，短期偿债压力较小。
从长投短融来看，排在第一位的是广宇发展，短期资金对短期资产的比率是2.76，属于典型的长投短融的情况，说明公司采取的是过于激进融资策略，将面临偿债风险。
房企融资的最高境界是实现投融匹配，但现实中企业很难做到，能做到数值接近1说明房企投融匹配度较高，我们可以看出，中南建设、金科股份、正荣地产、美的置业、保利置业、新城发展、碧桂园都属于匹配度较高的企业。
一般情况下，当融资期限等于或者长于投资期限时，由于负债到期之前可以收回投资，所以不存在融资期限风险；而当融资期限短于投资期限（即长投短融）时，企业在一定程度上就存在融资期限风险。如果说稳健的融资策略损失的是企业的融资效率的话，那么激进的融资策略则会给企业带来潜在的融资风险。企业的融资策略越激进，融资期限风险越高。
为了便于量化，我们采用融资期限风险敞口率来反映企业投融期限错配的风险，实际上融资风险敞口率与融资期限风险呈正向关系。
表2：上半年50家上市房企融资期限风险敞口率情况
数据说明：
1、本报告样本房企为在内地以房地产开发作为主营业务的，且截至年9月11日对外发布年半年报的上市房企，共计家；
2、榜单以年半年报的数据为基础，剔除了营业收入小于亿规模较小房企、房地产业务占比过低的上市房企，共计50家；
3、计算公式：融资期限风险敞口率=（短期资金-短期资产）/总资产x％
4、数据来源于上市公司公告，由同策研究院整理发布。
同策解读
从50家上市房企融资期限敞口率排列分布来看，与融资期限匹配度的排列分布基本一致，部分房企在排序前后上略有不同，这也证明了两个指标之间的正向关系。在50家上市房企融资期限风险敞口率中，24家房企融资期限风险敞口率为负值，说明在短期资金的管理上这些房企相对保守，执行了较为稳健的融资策略；没有出现融资期限风险敞口率为0的情况，正好为0说明房企在融资的规模和匹配度上控制得当，不造成资金使用效率的浪费，也不增加公司融资风险；融资期限风险敞口率大于0的房企有26家，最高值达到34.46％，说明大部分房企采取较为激进的融资策略，将短期资金投入到长期投资中。
从企业角度分析，华夏幸福、佳兆业、滨江集团、旭辉、保利地产、金地等房企融资期限风险敞口低于0，说明这些企业执行较为稳健的融资策略，且短期资产都大于短期债务，短期偿债压力较小。以佳兆业为例，年上半年短期资金为亿元，而短期资产为.9亿元，完全可覆盖短期资金需求。其中短期债务中减去合同负债后，仅有少量的短期借款、其他应付账款合计亿元。在短期资产方面，在减去存货后，还有大量货币资金、预付款及其他应收账款，合计大约多亿元。
而在融资期限风险敞口率较大的房企中，恒大、广宇发展、金茂、富力、合景泰富等房企融资期限风险敞口率较大。
以恒大为例，其明显采取的是激进的融资策略，-年上半年，其短期资金对短期资产的比率一路走高，年上半年达到历年峰值，至2.48。说明其存在严重的长投短融。
图2：-H中国恒大投融期限匹配度及风险敞口率情况
数据来源：同策研究院
由于恒大的短期资金远远大于短期资产，因此面临着一定的融资期限风险。-年上半年恒大融资期限风险敞口率均值为22％，而年上半年该指标达到了34.46％，意味着在其长期资产中，约相当于总资产的3分之一的部分靠短期资金来容集，由于长期资产变现能力较弱，因此存在偿债风险。而同为大型房企的碧桂园、万科的融资期限风险敞口率分别为2.69％、6.83％，融资期限风险敞口率较小，意味着这两家房企的融资期限风险都小于恒大。
此外，富力地产是在典型房企中另一家融资期限风险敞口率较高的房企，年上半年公司融资期限投融匹配度以及风险敞口率分别为2.0和21.07％。
图3：-H富力地产投融期限匹配度及风险敞口率情况
数据来源：同策研究院
整体来看，富力地产自年起投融匹配度和融资期限风险敞口率逐年升高，这几年来，富力地产屡屡面临巨额债务“缠身”，债券告急，销售收入下滑等困境，除了规模和增速之外，富力的债务和资金状况是长期以来业界
